Cuándo tiene el agente derecho a su comisión y qué hacer si no te pagan

¿Cuándo tiene el agente derecho a su comisión?

Qué hacer si te la están puenteando o discutiendo

Pocas discusiones mercantiles son tan recurrentes como esta: "la venta se cerró, ¿me toca comisión o no?" A veces la respuesta se complica porque, sencillamente, no quieren pagar. Otras, porque te "puentean" y cierran la operación por su cuenta para ahorrarse la minuta. Si eres agente, comisionista o intermediario y te están discutiendo —o directamente no pagando— tu comisión, esto es lo que dice la ley y cómo reclamarla.

La regla general: si vendiste tú, cobras tú (y a veces aunque no hayas vendido tú)

El artículo 12 de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre Contrato de Agencia (LCA) da derecho a comisión por toda operación concluida durante la vigencia del contrato gracias a la intervención del agente. Y si tienes la exclusiva de una zona o de un grupo de clientes, cobras comisión de todo lo que se venda ahí, aunque no hayas movido un dedo. El empresario no puede colarse por la puerta de atrás vendiendo él mismo en tu territorio para ahorrarse tu comisión.

¿Y si el contrato ya terminó?

El artículo 13 LCA reconoce comisión al agente por operaciones cerradas después de la extinción del contrato si la venta se debe fundamentalmente a su trabajo anterior y se concluye dentro de los tres meses siguientes, o si el pedido ya había llegado al empresario antes de que el contrato terminase.

Cuándo nace el derecho (devengo)

El artículo 14 LCA marca el devengo; el artículo 16 obliga a liquidar cada trimestre; el artículo 15 da derecho a exigir los datos contables para comprobar que las cuentas cuadran.

En qué plazo prescribe: agente estable no es lo mismo que intermediario puntual

Aquí conviene no mezclar dos figuras distintas, porque el plazo cambia:

• Si eres agente en el sentido de la Ley 12/1992 —una colaboración estable y continuada, no una operación suelta—, tu reclamación de comisión prescribe a los tres años, por aplicación del artículo 1967.1º del Código Civil. Así lo confirma jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo (SSTS de 22 de enero de 2007, 25 de febrero de 2009, 7 de octubre de 2010 y 23 de noviembre de 2021).
• Si eres un intermediario o corredor en una operación puntual —vender un inmueble, cerrar un traspaso, mediar en la venta de una empresa— estás ante un contrato de mediación o corretaje, que es atípico y no está regulado por la Ley 12/1992. Aquí no se aplica automáticamente el plazo de tres años: la jurisprudencia ha discutido si rige el plazo general de las acciones personales, que desde la reforma de 2015 es de cinco años (art. 1964 CC, antes eran quince). Es lo que se debatió, por ejemplo, en el caso "Bikain" (STS de 7 de octubre de 2010), donde se cuestionó precisamente qué plazo aplicar a una reclamación de comisiones.

En la práctica: si te dicen "eso ya prescribió a los tres años" y tú eras un intermediario puntual, no un agente estable, conviene revisarlo — puede que tengas más margen del que te están contando.

El "puenteo": cuando te saltan para no pagarte

Es la trampa más clásica del sector: el intermediario pone en contacto a las partes, hace el trabajo duro… y cuando llega la firma, las partes cierran "directamente" para no pagar comisión. Los tribunales llevan décadas sin tragárselo.

• El caso del Eurotel Azca (hoy Hotel Holiday Inn, Madrid). El Tribunal Supremo (STS 1051/1996, de 13 de diciembre) resolvió el litigio de un intermediario que reclamaba su 2% de comisión por la venta de este edificio madrileño. Los propietarios reales se escondieron detrás de una cadena de sociedades para intentar aparentar que él no había mediado con los verdaderos titulares. El Supremo tuvo que desmontar el entramado societario para hacerles pagar.
• Alexis Sánchez y la finca "negociada por su cuenta". El futbolista chileno cerró personalmente, sin intermediarios, la compra de un terreno después de que la inmobiliaria Engel & Völkers ya hubiera intervenido en el proceso. Un tribunal le condenó igualmente a pagar la comisión: lo relevante no es quién firma al final, sino quién puso en marcha la operación.
• Cuando además discuten si trabajaste o no
• Isaac Tutumlu contra el FC Barcelona (fichaje de Koundé). El representante presentó en 2025 una demanda reclamando 3 millones de euros de comisión por su intermediación en el fichaje de Jules Koundé. El Barça niega que le encargara nada. El pleito, en esencia, es sobre si Tutumlu realmente intervino o no — exactamente el tipo de discusión que sufre cualquier comisionista al que le dicen "usted no hizo nada, esto lo hemos cerrado nosotros".
• Los intermediarios de Javier Saviola contra el propio Saviola. Tras el fichaje del delantero argentino por el FC Barcelona, dos intermediarios le reclamaron el 30% de las primas cobradas por él y su representante en la operación. No llegaron a acuerdo en el acto de conciliación previo y el caso acabó en los tribunales.

Qué hacer si te están discutiendo o no pagando tu comisión

Pues como todo en esta vida empezar de más a menos, es decir ir escalando el conflicto:

• Reclamación extrajudicial documentada. El primer paso, siempre: un requerimiento formal (burofax o carta con acuse) que además interrumpe la prescripción y deja constancia de que reclamaste a tiempo.
• MASC (Mecanismo Adecuado de Solución de Controversias). Un paso previo, en muchos casos ya exigido antes de poder demandar: mediación, negociación o conciliación mercantil que, bien llevada, resuelve buena parte de estos conflictos sin necesidad de llegar a juicio — y suele ser más rápido y barato que un procedimiento ordinario.
• Vía judicial. Cuando el MASC no da fruto o la otra parte no se sienta a negociar de buena fe, toca reclamación judicial de cantidad, con toda la documentación (contrato, correos, presupuestos, comunicaciones) que acredite que la operación se debió a tu intervención.

En cualquiera de los tres caminos, lo que marca la diferencia es la prueba: correos, encargos por escrito, mensajes donde se reconozca tu papel en la operación. Sin eso, hasta la comisión más justa se puede perder en un "usted qué hizo exactamente".

En Globalway Abogados contamos con una amplia experiencia en este tipo de conflictos, por ello estamos a tu disposición para ayudarte a proteger tu comisión.